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在北京南城置业，亦庄的区域抗性是最小的。

2021年2月28日，拿到“牛年第一证”的中海京叁号院，开盘即销售150套，取证均价为6.85万/平米，套均价达1500万。

此前，亦庄区域新开项目如此劲爆，是2020年10月开盘的亦庄橡树湾，首期开盘卖了350套房，成交金额12个亿，该项目开盘均价为3.3万元/平米起。

中海京叁号院是亦庄区域最高端的住宅项目，亦庄橡树湾是北京六环内最便宜的房子，二者的共性是亦庄、不限价商品房两个标签。

从两个项目热销的现象，可以解读出亦庄区域的市场特征，即两头热。

2021年，亦庄仍然是北京住宅市场最受关注的区域之一，让我们来看看置业亦庄，该如何选择。

ps：下文所列项目以近两年新入市项目为主。

01

2020年北京住宅成交统计数据中，亦庄区域的项目被计入大兴区，因此本文不做区域排名比较，仅盘点亦庄区域（核心区、河西区、路东区、马驹桥、瀛海）出让土地和在售项目的情况，供有意在亦庄置业的朋友参考。

2020年，北京市出让的48宗宅地里，在亦庄区域内的有三宗：

这三块地，分别就是亦庄橡树湾、绿城明月听蘭和中海京叁号院，均为不限价商品房项目。

从三块地竞拍的溢价率，可以看出亦庄商品房用地的抢手程度，尤其台湖那块建面仅5万平米的地块，绿城竟不惜以溢价近5成且自持7%的代价，可见区域竞争力之强。

去年，亦庄未有限竞房用地供应，但并不意味着亦庄的限竞房时代将要终结。事实上，亦庄目前存量最多的还是限竞房。

02

2021年，亦庄区域纯新盘只有刚开盘的中海京叁号院。2020年首次开盘项目共有7个，其中5个为限竞房，详见下表：

近几年，亦庄区域供应充足，尤其是2018—2020年期间，亦庄河西区最多时有6个限竞房项目在售，供应量超过6000套房。

河西区南侧的瀛海也有以中海寰宇时代为主的3000多套限竞房供应。

路东区则有招商臻珑府、融创亦庄壹号及此前的禧瑞天著三个限竞房项目，供应4000多套。

南六环外的马驹桥亦庄金悦郡有1700套限竞房。

从网签成绩来看，亦庄这四个板块目前应还有不少于5000套限竞房存量，数量不少。但需要明确的是，网签是有滞后性的，这个区域的实际存量并没有我们想象中那么多。

另外，从刚刚公布的北京2021供地计划指标来看，今年的供应大头集中在朝阳、丰台、昌平、大兴（亦庄除外），亦庄的供地在这两年明显减缓，毕竟，就算是韭菜也需要时间。目前，亦庄存量的这些限竞房的售价在3.7—5.4万/平米之间，最低不到300万可以上车。

套均1500万元的中海京叁号院恰好填补了亦庄久违的豪宅空白，当豪宅项目中海京叁号院日前首开劲销150套后，同处河西区的几个单价在5万多的限竞房项目迎来解套机会了吗？答案似乎不言而喻，因为京叁号院的热销已经说明了高端买家对这个区域价值的认可，有助于提升限竞房客群对区域的信心。

在亦庄买限竞房，选择余地依然很大，但留给你的时间已经不多。

而不限价商品房虽然只有3个，但三个项目层次分明，供应量也有保障，购房者可从容挑选。

03

2019年12月11日发布的《亦庄新城规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》中，明确了亦庄新城将扩容至225平方公里。

2020年9月21日国务院印发的北京自贸区总体方案中，北京经济技术开发区27.83平方公里范围被纳入高端产业片区。

说亦庄是北京未来十年内发展前景最为显著的区域，并不为过。

当产业发展带动新城开发建设，随着企业和人才进驻，区域内各板块的置业、生活等一系列需求都将日益旺盛。

但目前，如果你想在亦庄区域置业及生活，帮主给出的建议仍是前文涉及的几个板块。

其中，河西区居住板块规划整齐，规划的教育配套、商业配套极为可观，距离南海子公园近，唯一的短板是不临铁，交通出行不够便捷。限竞房供应充足，但大多是毛坯房，入住门槛约450万，可买一套89平米三居户型。

瀛海的优势是临地铁8号线和南海子公园，短板是区域配套不足，且分布有一些企业和工厂。目前供应主要是中海寰宇时代，项目有小户型产品和smart墅（下跃），单价在5万5左右。

路东区两个限竞房项目，招商臻珑府还有5、600套房供应，也是唯一能买到总价200多万小户型产品的项目了。融创亦庄壹号于1个月前官宣了清盘的消息，即使网签数据显示还有存量，但大概率是没啥房了。

与路东区一河之隔的绿城明月听蘭，还有充足的房源，该项目品质较高，为纯改善型项目商品房，适合追求品质、预算充足的人群。

马驹桥区域的亦庄橡树湾无疑是近半年的区域市场王者，单价低，精装修，户型好，不限价，临规划中的s6号线马驹桥站，几重因素造就了该项目开盘后持续热销。

唯一的障碍是还未解脱通州限购的束缚。即使去年7月6日起，通州部分区域的不动产登记业务改到亦庄经开区办理，调整的范围正是台湖和马驹桥板块，亦庄橡树湾和亦庄金悦郡两个项目也拿到了“开”字号的预售证，但并未被解除通州双限政策。否则亦庄橡树湾不大可能以3.3万元/平米起的低价开售。

在去年一期火爆开盘后，今年1月推售的二期均价已提高到4万元/平米，一期的业主可谓躺赢。

同处马驹桥却位于六环外的限竞房亦庄金悦郡，精装修产品很好，但受通州双限和价格竞争的双重压力，去化速度较慢。

这两个项目比较符合300—500万预算的置业需求，可住更大面积的精装修房。只要符合通州购房资格，可以对比选择。

如果希望在3万出头的价位出手，并能接受更远的距离，也可以考虑北京东南边缘的采育区域，房价低，生态环境好，有教育配套，那里有路劲御合院、住总如遇、城建国誉府、京能丽墅等低密度项目可供选择。